アパートマンションとその土地の評価額(相続税算出と遺産分割する場合)

(1) 相続税の場合と遺産分割の場合とにおける財産評価で違う点について

まず、いつの時点の評価を求めるかという点に違いがあります。相続税算出の場合、死亡時の価格により評価額を算出しますが、遺産分割の場合、遺産分割成立時の評価額を算出します。

次に、何を基準とするかについても違いがあります。相続税算出の際には、土地の場合は相続税路線価を基準とし、建物の場合は固定資産評価額を基準とします。遺産分割の場合には、何を基準とするかは法律上決まっていません。何を基準とするかについて当事者間の合意が取れれば、その合意を前提として評価されます。実務上は、土地については相続税評価額を基準とし、建物については固定資産評価額を基準とする合意がなされることが多いです。当事者間で合意ができない場合には、不動産鑑定士による鑑定を行うことになります。


(2) アパート・マンションの評価額の算出について

厳密に求める場合には、不動産鑑定士による鑑定によることになります。簡易に求める場合には、相続税における財産評価の方法を定めた財産評価基本通達で定められた評価方法を用いて算出します。

アパート・マンションを貸している場合には、建物価格は、
建物価格×(1-借家権割合(概ね0.3))
により求めます。

土地価格は、
更地価格-((更地価格×借地権割合(概ね0.7))×借家権割合(概ね0.3))
により求めます。

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